La servitude ou le droit de passage autorise le propriétaire d’un bien enclavé à emprunter le terrain de son voisin pour accéder à la voie publique. Cela permet donc d’établir le cadre légal et d’assurer la bonne entente entre les 2 voisins concernés. Vous êtes soumis à un droit de passage et vous aimeriez en connaître les règles ? Vous comptez faire l’acquisition d’une maison disposant d’une servitude ? Alors, découvrez tout ce que vous devez savoir sur le droit de passage en copropriété.
Servitude ou droit de passage en copropriété : que dit la loi ?
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Servitude : que dit la loi ?
Selon l’article 682 du Code civil, quand un terrain habité est enclavé et qu’il ne bénéficie pas d’accès direct à la voie publique, le résident peut circuler sur le fond de la copropriété voisine pour se rendre à son domicile.
Dans ce cas, l’article 683 du Code civil précise que c’est le chemin le plus rapide et le moins dommageable à la copropriété qui doit être privilégié.
Quelles sont les autres règles du droit de passage ?
Une servitude est adoptée pour une durée de 30 ans, excepté dans les cas suivants :
- le bâtiment soumis au droit de passage a été détruit ;
- les 2 copropriétaires ont signé, d’un commun accord, une convention dont la durée fluctue.
Les autres règles varient en fonction de la nature du terrain à rejoindre :
- un voisin ne peut refuser un droit de passage pour un terrain isolé. En revanche, il peut négocier des indemnités en compensation des dégradations de son sol et des nuisances sonores provoquées par la servitude ;
- un voisin peut refuser le droit de passage dans le cas où le terrain n’est pas isolé, mais difficile d’accès. Pour bénéficier d’une servitude conventionnelle, l’accord du voisin est nécessaire.
Dans tous les cas, les conditions de la servitude doivent être couchées sur papier. Si aucun accord à l’amiable n’est trouvé et qu’un conflit de voisinage persiste, alors les 2 parties sont en droit de saisir le juge.
Comment établir une servitude ?
Une constitution à l’amiable
Une servitude peut être élaborée à l’amiable par l’ensemble des parties intéressées. Elle peut être à l’initiative des propriétaires concernés ou elle peut avoir été demandée par le biais du syndic de copropriété s’il y en a un. Dans ce cas, sa constitution doit être votée lors de la prochaine assemblée générale des copropriétaires.
Dans tous les cas, le droit de passage doit indiquer les conditions de sa mise en œuvre avec notamment les frais d’entretien et de réparation de la zone impliquée.
Une constitution judiciaire
Si les propriétaires ne parviennent pas à se mettre d’accord pour la constitution de la servitude, alors elle doit être établie par le juge. Autrement dit, en cas de refus d’un tiers à laisser son voisin accéder à la voie publique par son terrain, le tribunal peut être saisi. C’est alors le juge qui détermine si une servitude doit être instaurée ou non.
Qu’est-ce que l’indemnité liée au droit de passage ?
Quand un terrain est isolé et qu’une servitude doit être établie, le propriétaire qui accorde le droit de passage peut bénéficier d’indemnités. Celles-ci sont alors fixées à l’amiable. Elles doivent être établies proportionnellement aux préjudices engendrés.
En résumé
Un droit de passage soumet le propriétaire d’un terrain isolé ou difficile d’accès à laisser circuler son voisin en empruntant le chemin le plus court de son domaine.
Selon le contexte, la servitude est imposée aux habitants concernés de sorte que le bénéficiaire puisse accéder à la voie publique depuis son domicile. Généralement constitué à l’amiable, il peut se faire au tribunal en cas de situation litigieuse.