LMNP et Censi-Bouvard : quand et comment revendre son bien ?

Pourquoi revendre son bien LMNP après 9 ans ?

Les investisseurs acquérant, jusqu'au 31 décembre 2023, un logement neuf, en état futur d'achèvement (VEFA) ou ayant fait l'objet de travaux de réhabilitation, ont droit à des avantages fiscaux spécifiques, pour peu que le logement soit situé dans une résidence de services et qu'il soit loué durant au moins 9 ans. Par ailleurs, la transaction doit être réalisée par une personne physique.

Rappelons enfin que, pour bénéficier du statut LMNP, et des avantages fiscaux de la loi Censi-Bouvard, les revenus tirés des loyers ne doivent pas dépasser un certain plafond et doivent être déclarés au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). En outre, un bail commercial doit être conclu avec la société assurant la gestion locative des logements.

L'investisseur remplissant ces conditions bénéficie d'une réduction de 11 % de l'impôt sur le revenu et d'une récupération de 20 % de la TVA versée lors de l'acquisition du bien. Cette défiscalisation s'applique dans une limite de 300.000 euros par an et par foyer fiscal.

Une fois parvenu au terme de votre engagement de 9 ans, que faire des biens acquis ? Des professionnels comme Le Revenu pierre, spécialisé dans le marché des résidences de services, peuvent vous donner, à cet égard, de précieux conseils.

Ils peuvent ainsi vous recommander de revendre ces biens, notamment pour les raisons suivantes :

Une fin de défiscalisation, le dispositif arrivant à son terme.
Les économies réalisées grâce à ces avantages fiscaux sont devenues substantielles er vous permettent d'envisager une plus-value en cas de revente.
Vous avez pu ainsi dégager des capitaux que vous pourrez investir dans d'autres projets immobiliers ou d'une autre nature.
Les sommes dégagées grâce à cette défiscalisation permettent de mieux faire face aux aléas de la vie.
Vous pourrez limiter votre effort d'épargne, dans le cadre d'un achat immobilier notamment.

Attention :

Il faut rappeler qu'en cas de revente LMNP Censi-Bouvard avant la fin de cette période de 9 ans, l'investisseur doit rembourser au fisc l'équivalent des sommes perçues ou économisées au titre de la défiscalisation. Une opération qui, on le voit, n'est pas au bénéfice de l'acheteur, qui perd les avantages fiscaux associés à son investissement.

Il existe cependant des cas où, la vente ayant lieu avant cette période de 9 ans, ce remboursement n'est pas dû. Il s'agit :

De la rupture du contrat de travail de l'investisseur ou de son conjoint.
D'un accident de l'un des investisseurs, entraînant une invalidité.
Du décès du propriétaire ou de son conjoint.
D'une expropriation pour cause d'utilité publique.

À noter :

Certains aléas de la vie, comme un divorce, ne sont pas pris en compte comme motifs de revente anticipée, sans obligation de remboursement.

Comment s'y prendre ?

Si vous avez décidé de revendre votre bien, il convient de bien préparer l'opération en amont. Pour cela, il est nécessaire d'évaluer correctement sa valeur, donc son potentiel d'attraction, en tenant compte notamment :

Du type de résidence de services dans laquelle se situe le logement. L'intérêt d'un éventuel acheteur peut ne pas être le même selon qu'il s'agit d'une résidence seniors ou étudiants, ou encore d'une maison de retraite.
L'endroit où il se situe : centre-ville, quartier excentré etc.
Les conditions posées par le bail commercial vous liant à la société de gestion.
La durée du bail restant à courir.
La manière dont est assurée la gestion du logement.

Autant d'éléments qui vous aident à mesurer le caractère attractif de votre bien, vous laissant ainsi espérer la réalisation d'une plus-value avantageuse.

Pour réussir votre transaction, vous devez également prendre en considération deux points importants. En effet, en cas de revente d'un bien ayant profité d'une défiscalisation Censi-Bouvard, il faut penser :

Au remboursement éventuel d'une partie du montant de la TVA récupérée, si cette récupération ne s'est pas étalée sur une durée d'au moins 20 ans.
Au paiement d'une taxe spécifique si vous réalisez une plus-value au moment de la vente. En effet, cette taxe s'applique dans la mesure où le bien concerné n'est pas votre résidence principale.

Enfin, vous devez réunir un certain nombre de documents, comme :

Le contrat de bail en cours.
Le plan du logement ou de la chambre.
Le dernier avis de paiement de la taxe foncière.
La dernière quittance de loyer.
L'attestation de vente du bien, avec l'indication de son prix ainsi que celui du mobilier.
L'avis concernant les charges de copropriété.

Comment se faire accompagner pour bien revendre ?

On le voit, réussir une revente Censi-Bouvard n'est pas une chose aisée. Elle suppose d'abord de bien maîtriser les mécanismes complexes de ce dispositif de défiscalisation.

L'investisseur désireux de faire une bonne affaire doit également bien cerner le potentiel de son bien et savoir reconnaître le moment le plus opportun pour réaliser la vente.

Ce qui implique une connaissance approfondie de ce dispositif législatif et de ce type particulier de marché immobilier. Autant dire que les particuliers ont tout intérêt à se faire accompagner par des professionnels.

Ils trouveront de l'aide auprès d'experts immobiliers qui se sont spécialisés dans la revente de ce type de biens. Certains ont pignon sur rue et proposent des sites où le particulier concerné trouvera toutes les informations pouvant lui être utiles.

Quel est le meilleur moment pour revendre son bien LMNP ?

Toutes les périodes ne sont pas pareillement favorables à la revente d'un bien Censi-Bouvard. En effet, il vaut mieux privilégier, pour réaliser cette opération :

Le moment où le bail doit être renouvelé. C'est en effet à cette occasion que le montant du loyer est fixé et que les conditions de gestion du logement sont précisées. Autant d'éléments qui tendent à rassurer un éventuel acheteur. En effet, il saura à quoi s'en tenir durant une période assez longue, et se décide donc en toute connaissance de cause. Au contraire, la fin du bail n'est pas un moment favorable pour revendre votre bien. Elle introduit un facteur d'incertitude, un éventuel acheteur pouvant alors s'inquiéter des conditions qui lui seront proposées au moment du renouvellement du bail.
Les périodes précédant les congés, d'été comme d'hiver pour les biens situés dans des résidences de tourisme. En effet, ils susciteront davantage d'intérêt, de la part des acheteurs, à ce moment de l'année.
Les périodes précédant la rentrée universitaire, en automne, pour les biens situés dans les résidences étudiantes. Les acheteurs ont en effet l'assurance de trouver plus facilement des locataires à ce moment-là.

Attention :

L'achat de biens situés dans des résidences de tourisme ne présente plus le même intérêt. En effet, ces biens, éligibles un temps au dispositif de défiscalisation prévu par la loi Censi-Bouvard, ne le sont plus aujourd'hui.