Durant quatre années, les taux de crédits immobiliers avoisinaient les 1 %. Hélas, en 2023, l’eldorado s’est terminé. Les crédits deviennent de plus en plus durs à obtenir, et le taux immobilier moyen se rapproche des 4 %. Mais, qu’en sera-t-il dans le futur ? On fait le point.
Hausse des taux d’emprunt immobiliers : pas d’amélioration en vue avant 2025 ?
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Notre analyse de la hausse actuelle
Voilà des mois que les taux immobiliers augmentent, selon les derniers chiffres de l’Observatoire du Crédit Logement CSA. En effet, depuis que la Banque Centrale européenne a remonté ses taux directeurs en 2022, les taux d’intérêt proposés aux ménages ont connu un bond. Cumulés aux taux d’usure se rapprochant des 6 %, les crédits immobiliers souffrent.
La moyenne des taux immobiliers sur 20 ans est passée de 2,62 % à 3,80 % entre janvier et fin août 2023, selon l’observatoire. Au troisième trimestre 2023, on constate que le taux moyen a atteint 3,77 %.
Par conséquent, le taux annuel effectif global (TAEG), indicateur du coût intégral d’un crédit, s’établit désormais autour de 4,05 % sur une durée de 20 ans, marquant une envolée d’environ 3 points en 18 mois. C’est un contraste marquant par rapport aux années prospères avant la pandémie, durant lesquelles les dossiers les plus solides bénéficiaient de taux en dessous de 1 %.
Effectivement, une hausse de 1 % du taux se répercute par une réduction de 20 % de la capacité d’emprunt, considérant le seuil de taux d’endettement fixé à 35 %. Cette flambée du coût des prêts entrave l’accession à la propriété pour les Français, provoquant ainsi des pressions sur le marché locatif et contribuant à l’actuelle crise du logement.
L’impact pour les emprunteurs
Le résultat est indiscutable : on constate une baisse de la capacité d’emprunt des ménages. En janvier 2021, près de 70 % des foyers présentaient un taux d’endettement inférieur à 35 % ; toutefois, avec l’élévation des taux ces derniers mois, la donne change drastiquement.
En octobre 2023, moins de 60 % des dossiers demeurent sous le seuil des 35 % d’endettement, signifiant qu’ils sont finançables, tandis qu’un tiers se situe entre 35 et 39 % et près de 10 % franchissent les 40 % d’endettement.
L’effet de ces augmentations est direct, car pour un prêt de 200 000 euros sur une durée de 20 ans, il est désormais nécessaire de disposer de revenus supérieurs de 30 %.
En pratique, entre janvier 2022 et octobre 2023, la capacité d'emprunt des foyers a drastiquement régressé. Avec des revenus mensuels nets de 4 000 euros, c’est environ 70 000 euros de capacité d'emprunt perdue. Pour des revenus mensuels nets de 7 000 euros, c’est près de 120 000 euros. Enfin, pour des revenus de 10 000 euros, c’est au-delà de 150 000 euros.
Les prévisions pour 2025
Les prévisions concernant l’évolution des taux immobiliers semblent diverger. Tandis que certains experts envisagent un freinage dans l’ascension des taux, voire une régression, d’autres anticipent une escalade jusqu'à franchir la barre des 5 % avant de percevoir une baisse, à condition que l'inflation revienne à son objectif de 2 %.
Selon les spécialistes, un repli durable des taux n'est pas envisagé avant 2025, avec des estimations autour de 2,3 %. Il est possible que la BCE se voie dans l’obligation de stabiliser ses taux directeurs, ou même de les réduire. Cependant, les taux des crédits immobiliers pourraient ne pas emboîter le pas à cette tendance immédiatement.
Comment emprunter sereinement en 2023 ?
Dans ce contexte de taux d’intérêt fluctuants, procéder à un achat immobilier requiert une organisation et une planification aux petits oignons.
Tout d’abord, vous devez évaluer précisément votre capacité d’emprunt en prenant en compte les taux actuels, et de prévoir une marge pour d’éventuelles hausses futures. Optez pour des taux fixes pour sécuriser votre prêt contre les fluctuations.
Il est aussi judicieux de comparer les offres de différents établissements financiers pour trouver les conditions les plus favorables. Engager un courtier immobilier peut aussi s’avérer utile pour négocier des taux plus avantageux.
Enfin, constituez un apport personnel solide pour réduire le coût total de votre emprunt et rassurer les prêteurs sur votre solvabilité, facilitant ainsi l’accès à la propriété malgré un environnement économique incertain.