Les relations entre un locataire et son propriétaire ne sont pas toujours au beau fixe et parfois des litiges entre les deux parties apparaissent. Les raisons sont multiples : retards de paiement de loyer, problèmes sur l’état du logement, incompréhensions, désaccord sur l’état des lieux… Quelles solutions existent face à ces situations ? Quels sont les recours dont disposent le locataire ? Comment peut agir un propriétaire ?
Litige entre locataire et propriétaire : que faire ?
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Comment agir simplement en cas de litige ?
Lorsqu’une situation se tend entre un locataire et son propriétaire, différentes solutions sont possibles.
Avant d’engager des poursuites judiciaires et de faire appel à un avocat droit immobilier, le plus simple est de trouver une solution à l’amiable. Par exemple, en cas de retard de paiement de loyer, un locataire peut essayer de négocier avec son propriétaire un échelonnement de la somme due.
Il est toujours préférable d’éviter de se retrouver devant les tribunaux pour régler un conflit entre un locataire et son propriétaire.
Première étape : la mise en demeure
Cette étape fait partie des solutions à l’amiable et consiste à adresser une lettre recommandée avec accusé de réception à la partie adverse reprenant le motif du litige et demandant l’obtention de l’exécution d’une obligation (la mise en place de travaux, le paiement des loyers…). Un historique des faits pourra être relaté dans la lettre. De même un délai limite pour régler le litige pourra être mentionné.
Seconde étape : la saisie de la CDC ou le conciliateur de justice
Ces deux solutions s’inscrivent de nouveau dans une démarche à l’amiable. Elles consistent à trouver une solution entre un locataire et un propriétaire sans passer par les tribunaux.
Lorsque le litige porte sur l’état des lieux, le montant du loyer, le dépôt de garantie, les réparations locatives et les charges, c’est la commission départementale de conciliation qu’il faut saisir. Il s’agit d’un organisme public qui se compose de représentants de deux parties (locataires et propriétaires). De ce fait, elle est totalement impartiale. La CDC donne son avis sur le litige n’a pas de pouvoir de contrainte. Pour la saisir, il suffit d’envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception.
Pour les autres litiges, à propos de problèmes de voisinage ou d’impayés, les locataires et les propriétaires peuvent s’adresser au conciliateur de justice. Ce dernier siège au tribunal judiciaire et essaye de résoudre le conflit entre les deux parties.
Si ces procédures à l’amiable sont vaines, le règlement contentieux est inévitable et la seule solution est de faire appel aux tribunaux.
Troisième étape : le tribunal comme seul recours
Un locataire peut assigner son propriétaire en justice et vice versa. C’est le tribunal judiciaire qui est en charge de tous les litiges entre propriétaires et locataires. Attention, depuis le 1er janvier 2020, un juge du tribunal peut déclarer irrecevable une demande en justice qui n’aurait pas fait l’objet d’une tentative de conciliation par un conciliateur de justice ou d’une tentative de médiation au préalable.
L’assignation à comparaître permet à une personne d’informer la partie adverse qu’un procès est engagé contre lui avec une invitation à comparaître devant une juridiction. Le demandeur peut rédiger l’assignation lui-même ou se faire aider d’un avocat. Le défendeur sera alors convoqué à une audience du tribunal.
En cas de litige sans grande gravité et avec un montant en jeu inférieur à 4 000 €, il est possible de saisir le tribunal judiciaire par simple déclaration au greffe. C’est une procédure simplifiée.
À l’inverse, en cas de dommages vraiment importants ou de troubles contraires à la loi (travaux dangereux, coupure d’eau, arrêt de la chaudière…), le tribunal peut être saisi en urgence par le demandeur via une assignation en référé.
Deux procédures spéciales
Deux procédures dites spéciales existent pour régler des conflits locatifs : l’injonction de faire et l’injonction de payer.
La première, qui n’est possible que si le montant du litige locatif est supérieur à 7 600 € et porte sur le respect d’une loi ou d’un contrat, peut fixer un délai pour l’exécution d’une prestation. La seconde porte uniquement sur le refus de payer et non pas sur les montants à payer. Elle oblige le locataire à payer son loyer ou ses charges.
Les litiges entre les propriétaires et les locataires ne sont pas rares et ont souvent de lourdes conséquences. Il est préférable d’essayer de régler la situation à l’amiable avant de saisir les tribunaux. Dans les cas les plus graves, le propriétaire peut engager une procédure d’expulsion contre son locataire.