Prévu par la loi de finances pour 2015, avec effet rétroactif au 1er septembre 2014, le dispositif Pinel a pour but d’inciter les particuliers à investir dans le locatif neuf et de développer la construction de ces logements dans les zones où le marché locatif est tendu. Pour y parvenir, la loi consent des avantages fiscaux aux propriétaires remplissant certaines conditions.
Tout ce qu’il faut savoir sur l’investissement immobilier en loi Pinel en 2023
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Le fonctionnement du dispositif Pinel
La loi Pinel, reconduite jusqu'au 31 décembre 2024, prévoit une réduction d'impôt pour les investisseurs acquérant des biens neufs destinés à être loués et ce, sous réserve de respecter certaines conditions.
Cette réduction fiscale dépend de la durée de location, le propriétaire pouvant s'engager à louer son bien pour 6, 9 ou 12 ans. La loi de finances pour 2021 ayant rendu dégressifs les montants de cette réduction fiscale, les taux sont les suivants, à compter du 1er janvier 2023 :
- 10,5 % pour une durée de location de 6 ans.
- 15 % pour une location de 9 ans.
- 17,5 % pour une location de 12 ans.
Ces taux devraient baisser en 2024, passant par exemple de 10,5 % à 9% pour une durée de location de 6 ans. Des sites spécialisés, comme celui de VINCI Immobilier, un acteur majeur du secteur, se font l'écho de ces évolutions.
Il signale d'ailleurs un autre changement important : l'instauration du dispositif "Pinel +", qui permet de profiter de taux inchangés, à condition de respecter certaines conditions plus strictes.
La loi Pinel donne droit à une réduction fiscale et non à un crédit d'impôt. Une personne non imposable n'y trouvera donc pas son intérêt.
Comment investir en Pinel ?
Quelles conditions s'appliquent à un appartement loi Pinel ?
Le propriétaire d'un bien destiné à la location n'aura droit au dispositif Pinel que si ce logement respecte un certain nombre de conditions. Ce logement, situé dans un immeuble collectif, peut être :
- Un bien neuf ou acquis en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement). Le logement doit être loué au plus tard un an après son acquisition ou un an après l'achèvement de l'immeuble dans lequel il se trouve.
- Un logement ancien ayant fait l'objet de travaux de rénovation ou de réhabilitation importants.
- Un local transformé en logement. Il peut s'agir d'un hangar, d'un entrepôt ou d'un ancien commerce. Dans ce cas, des travaux de rénovation répondant à un cahier des charges précis doivent être menés à bien.
- Un logement construit dans certaines zones, marquées par un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements et où il est, par conséquent, difficile de se loger. Depuis le 1er janvier 2018, les seuls secteurs éligibles sont les zones A, A bis et B1. Il existe cependant certaines dérogations.
L'achat d'un appartement en loi Pinel impose encore d'autres obligations à son propriétaire. En effet, le bien doit être conforme :
- À la RT 2020. Cette norme impose un certain niveau de performance en termes de consommation énergétique du logement.
- À certains critères exigés, par le décret du 17 mars 2022, pour pouvoir bénéficier du dispositif "Pinel +". Ainsi, le bien devra respecter la Réglementation environnementale (RE) 2020, dont le but est de rendre les logements plus respectueux pour la planète, en réduisant notamment l'impact de leur construction et de leur consommation énergétique sur l'environnement. Par ailleurs, les logements concernés doivent présenter, pour chaque catégorie, une surface minimale et être pourvus d'un balcon ou d'une terrasse d'une certaine superficie.
Locataires et loyers : quelles règles ?
Investir en Pinel suppose le respect, à cet égard, de certaines règles. En effet, le propriétaire d'un appartement loi Pinel doit :
- Louer son logement vide. La location meublée n'est donc pas éligible au dispositif Pinel.
- Louer le bien à des personnes dont ce sera la résidence principale.
- Réserver la location de son bien à des personnes dont les revenus ne dépassent pas un certain plafond. Le montant de ces plafonds dépend de la zone où est située le logement. À titre, d'exemple, le plafond de revenus pour une personne seule, dont le logement est situé en zone A bis, est de 41.855 euros. Ces ressources, toujours pour une personne seule, ne peuvent dépasser 34.115 euros pour la zone B1. Il s'agit là des chiffres de 2023.
Le dispositif étant donc réservé à des ménages aux ressources modestes, le propriétaire d'un appartement loi Pinel doit également s'engager à proposer des loyers n'excédant pas un certain seuil. Ainsi, pour 2023, le loyer ne peut excéder 18,25 euros par m2 en zone A bis, alors que ce plafond est de 10,93 euros par m2 pour la zone B1.
Investir en Pinel : d'autres avantages encore pour le propriétaire
Investir en Pinel permet donc de profiter d'avantages fiscaux très appréciables. Mais ce ne sont pas les seuls. Comme tout investissement locatif, une telle opération apporte un supplément régulier de revenus et permet de se constituer un patrimoine.
Mais elle comporte aussi des avantages plus spécialement liés au dispositif Pinel. En effet :
- L'achat d'un appartement loi Pinel donne à l'investisseur la garantie que le logement est conforme aux dernières normes en matière d'environnement et de performance énergétique. Et il est naturellement couvert par les garanties qui s'appliquent à l'immobilier neuf. Ce qui ne peut qu'accroître sa valeur.
- Il est possible de louer ce bien à ses enfants, à condition qu'ils ne soient pas rattachés au foyer fiscal de leurs parents.