Qu’est-ce qu’une vente longue en immobilier ?

Faut-il acheter avant de vendre ou vendre avant d’acheter ?

Si vous êtes propriétaire et que vous souhaitez déménager, alors vous êtes confronté à l’éternel dilemme, semblable à celui de l'œuf et la poule : faut-il acheter avant de vendre ou vendre avant d’acheter ?

Si vous optez pour la vente de votre bien, vous avez l’avantage d’un apport personnel solide avant d’acquérir un nouveau bien. Ainsi, votre conseiller bancaire sera rassuré, dans le cas où vous souscrivez à un emprunt et vous bénéficiez de conditions non négligeables comme un taux bas et des mensualités réduites.

Néanmoins, cette option n’est pas sans risque. Si vous prenez du temps pour trouver le bien immobilier de vos rêves, vous risquez de vous retrouver sans logement. Même dans le cas où vous seriez hébergé à titre gratuit par des proches, ce problème engendre des frais supplémentaires conséquents, ne serait-ce que pour le stockage de vos meubles.

Vente longue en immobilier : la définition

Heureusement, il existe une solution qui permet de prendre son temps en cas de vente et d’acquisition simultanément : la vente longue. Il s’agit d’une transaction immobilière durant laquelle le vendeur et l’acquéreur décident communément d’un délai plus long entre :

• la signature du compromis de vente, encore appelé promesse synallagmatique de vente (PSV), qui correspond au moment où les deux parties s’accordent sur un prix ;
• et l’acte authentique, qui correspond à la vente formelle, les deux parties signant l’acte de vente devant un notaire.

Le déroulement d’une vente longue

Les étapes de la vente restent comparables à celles de la vente classique, commençant par la rédaction d'un compromis de vente ou d'une promesse de vente.

Bien que cette phase ne soit pas toujours obligatoire, elle est fortement recommandée, mais quasiment obligatoire dans le contexte d'une vente prolongée.

Ce moment est très important pour fixer les conditions de la vente, y compris les conditions suspensives et, si désiré, un premier versement. Pour le vendeur, ce document sert de confirmation de l'engagement de l'acheteur. La signature de ce précontrat marque aussi le point où est décidée la date de clôture de la vente.

La détermination de la date pour l’acte de vente résulte d'un consensus entre les deux parties. La suggestion d'une vente prolongée peut ne pas être automatiquement acceptée par l'acheteur et peut nécessiter des discussions.

Par exemple, un délai de 6 mois avant la conclusion peut être problématique pour l'acheteur, particulièrement s'il a déjà vendu sa propriété. Il pourrait devoir chercher une solution temporaire, telle que la location, un hébergement temporaire ou l'utilisation d'un espace de stockage.

Pour rendre cette attente plus supportable, vous pourriez envisager de diminuer le montant de l'acompte demandé. Cette souplesse dans les négociations peut également justifier un dédommagement pour l'acheteur patient.

Si vous êtes l’acquéreur et que vous envisagez une vente prolongée pour disposer de plus de temps, prenez le temps de choisir votre banque pour le prêt immobilier. Selon l'organisme sélectionné, vous pourriez bénéficier d'économies substantielles, augmentant par là même votre capacité d'emprunt et rendant votre acquisition plus aisée.

La présence du notaire est-elle obligatoire ?

Quelle que soit la vente, toutes les étapes ne nécessitent pas la présence d’un notaire. Vous devez faire appel aux services de ce professionnel si le compromis de vente ou la promesse unilatérale de vente sont supérieurs à 18 mois.

Pour rappel, le compromis de vente est un accord bilatéral où vendeur et acheteur s'engagent mutuellement à conclure la vente à un prix convenu, rendant difficile pour les deux parties de se rétracter sans conséquences. À l'inverse, la promesse unilatérale de vente engage seulement le vendeur à réserver le bien pour l'acheteur pendant une durée déterminée, laissant à ce dernier la liberté de procéder ou non à l'achat.

Enfin, dans tous les cas, la signature définitive de l’acte de vente s’effectue devant le notaire.

La durée maximale d’une vente longue

La réglementation française ne précise aucune durée maximum concernant une vente immobilière. Néanmoins, en pratique, on désigne la vente comme longue lorsque le délai entre la promesse et l’acte de vente est supérieur à 6 mois. En moyenne, le délai s’élève à 3 mois pour une vente classique.

Les avantages

La vente longue plusieurs atouts, pour l’acheteur comme pour le vendeur

• Plus de temps : Même après avoir conclu la vente, vous pouvez encore profiter de votre logement pour en chercher sereinement un nouveau. Moins de stress.
• Une transition efficace : Que vous soyez vendeur ou acquéreur, vous préparez la transition et le déménagement dans de meilleures conditions. Vous pouvez examiner les nouveaux lieux, trier vos meubles, prendre le temps d’effectuer tous les changements et démarches administratives. Vous pouvez transporter vos biens petit à petit au lieu d’organiser un déménagement la veille en louant un camion.
• Plus de flexibilité : La vente longue permet de conclure des arrangements spécifiques entre les deux parties (compensations, par exemple).

Les inconvénients

Néanmoins, certains points sont à prendre en considération avant de choisir ce mode de transaction immobilière :

• La difficulté de synchronisation : synchroniser la vente de la propriété actuelle avec l'acquisition d'une nouvelle peut se révéler difficile en raison de plusieurs éléments influents, tels que la disponibilité des propriétés sur le marché et les temps d'attente pour l'approbation des financements, entre autres.
• L’évolution du marché immobilier : durant cette période, les prix immobiliers peuvent varier. Ainsi, si le marché est en hausse, le vendeur pourrait le regretter de n'avoir pas attendu. En revanche, si le marché est en baisse, les acheteurs regretteront d’avoir payé plus cher que la tendance.
• Des négociations plus poussées : il est difficile de trouver un acquéreur prêt à repousser la vente, car cela peut contrarier leur planification de logement. Il faut donc prévoir des compensations financières.

La vente longue : à qui s’adresse-t-elle ?

Opter pour la vente longue pourrait s'avérer avantageux si vous avez déjà un acquéreur en vue pour votre bien actuel, tout en étant encore à la recherche de votre futur logement. Cette méthode vous laisse le temps nécessaire pour affiner votre recherche sans hâte. Néanmoins, prenez le temps de peser le pour et le contre.