Bail commercial : tout ce qu’il faut savoir

Vous visez un local pour votre prochaine activité ? Le bail commercial, aussi appelé « bail 3 6 9 », est un contrat très encadré.Il régit la location d’un bien destiné à un usage commercial, artisanal ou industriel et protège particulièrement le locataire. Mais comment fonctionne-t-il ? Quelle est sa durée ? Comment se négocie le loyer ? Voici un tour d’horizon complet pour comprendre ce contrat et sécuriser sereinement votre projet professionnel.

La Redaction Cmb
Par La rédaction
Bail Commercial

1. Le bail commercial : définition et champ d’application

Le bail commercial est un contrat de location portant sur un local affecté à une activité professionnelle de type commerciale, industrielle ou artisanale.
Il s’agit d’un statut protecteur pour le locataire, car sa stabilité est considérée comme essentielle au développement d’un fonds de commerce.

À noter :
pour bénéficier de ce statut, le locataire doit être immatriculé au registre du commerce et des sociétés (RCS) ou au répertoire des métiers (RM).

Attention :
si le local est administrativement affecté à un autre usage (par exemple, habitation) mais que vous y exercez malgré tout une activité commerciale, le statut des baux commerciaux ne s’appliquera pas.

 Le locataire d'un bail commercial profite d'un droit au renouvellement, sauf motif grave et légitime du bailleur, ou moyennant le paiement d'une indemnité d'éviction. 

C’est l’un des atouts majeurs du bail commercial : le locataire ne saurait être contraint de quitter les lieux sans compensation financière, considérant la clientèle qu’il a pu fidéliser sur place.

2. Durée et caractéristiques essentielles

2.1. La durée légale de 9 ans

Le bail commercial est souvent appelé bail 3 6 9, car il doit être conclu pour une durée minimale de neuf ans, avec la possibilité pour le locataire de résilier à la fin de chaque période triennale. Autrement dit, tous les 3 ans, le preneur peut donner congé (sous réserve d’un préavis de 6 mois) sans devoir se justifier.

Bon à savoir :
si le bailleur souhaite reprendre son local en fin de période triennale, ce n’est possible que dans des cas limités (par exemple, la reprise d’un local d’habitation accessoire, ou si une clause particulière le prévoit). En règle générale, le bailleur doit attendre le terme final des 9 ans pour donner congé et, dans la plupart des cas, payer une indemnité d’éviction.

2.2. Le droit au renouvellement du bail

L’autre point fort du bail commercial réside dans le droit au renouvellement. Lorsqu’arrive le terme de 9 ans (ou plus, si les parties ont convenu d’une durée plus longue), le locataire peut réclamer la poursuite du bail. Le bailleur ne peut refuser de le renouveler qu’en versant une indemnité d’éviction, dont le montant est souvent équivalent à la valeur du fonds de commerce.

S’il existe un motif grave et légitime (ex. défaut de paiement répété, manquements graves), le bailleur peut échapper à l’indemnité, mais ces situations restent encadrées de près par la jurisprudence.

2.3. La tacite prorogation

Si aucune des deux parties ne donne congé ni ne propose de renouvellement en fin de bail, on entre dans une phase de « tacite prorogation ». Le bail se poursuit alors pour une durée indéterminée. Le propriétaire peut y mettre fin à tout moment (avec un préavis de 6 mois), tout comme le locataire peut en solliciter le renouvellement.

3. Montant du loyer et charges : le volet financier

3.1. Fixation du loyer initial

Le montant du loyer initial est librement négocié entre les deux parties.

Important :
si ce local est très bien situé (rue passante, zone touristique, etc.), le bailleur peut exiger un pas-de-porte ou droit d’entrée. Cette somme, versée dès la signature, peut être considérée comme un supplément de loyer ou comme une indemnité non remboursable.

À noter :
le pas-de-porte est souvent pratiqué dans les grandes artères commerciales ou en présence d’un bail très avantageux (loyer modique, localisation de choix). Il permet au bailleur de percevoir une certaine somme en début de contrat et d’offrir un loyer mensuel plus bas, ou stable, par la suite.

3.2. Révision et indexation du loyer

Contrairement à un bail d’habitation, le loyer du bail commercial peut être révisé tous les 3 ans, à la demande du bailleur ou du locataire, selon l’article L.145-38 du Code de commerce. Cette révision triennale se fonde généralement sur l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou l’indice des activités tertiaires (ILAT).

De plus, les parties peuvent ajouter une clause d’échelle mobile (indexation). Ainsi, le loyer évolue automatiquement chaque année (ou selon la périodicité prévue) en fonction de l’indice choisi. Attention toutefois au **plafonnement** légal qui limite la hausse à la variation de l’indice.

3.3. Charges, impôts et dépôt de garantie

Depuis la loi Pinel de 2014, il faut mentionner clairement la répartition des charges, impôts et taxes dans le bail. Certaines charges (comme les grosses réparations de l’article 606 du Code civil) ne peuvent plus être imputées au locataire.

Le dépôt de garantie, bien qu’il ne soit pas obligatoire, est monnaie courante. Il est souvent compris entre 3 et 6 mois de loyer et vise à couvrir d’éventuelles défaillances du preneur, comme le non-paiement de loyers ou la remise en état du local.

4. Les formalités légales et les obligations de forme

4.1. Mentions essentielles du contrat

Le bail commercial peut être rédigé sous seing privé ou devant notaire (ce qui rend l’acte exécutoire). Bien que la loi ne l’impose pas, il est vivement conseillé de signer un contrat écrit, mentionnant notamment :

  • Identité et adresse du bailleur et du preneur
  • Destination (type d’activités autorisées) et surface du local
  • Durée (avec date de début et terme, souvent 9 ans)
  • Montant du loyer, modalités de paiement, révision, clause d’échelle mobile le cas échéant
  • Répartition des charges et dépenses (entretien, impôts, taxes…)
  • Dépôt de garantie (si prévu) et pas-de-porte (le cas échéant)
  • Possibilité ou non de céder le bail, sous-louer, etc.

À noter :
le locataire doit, pour un usage conforme, pouvoir y installer effectivement l’activité prévue, ce qui impose au bailleur de vérifier l’adéquation entre l’affectation administrative des lieux et l’exploitation commerciale (hygiène, sécurité, accessibilité).

4.2. Diagnostics et état des lieux

La loi Pinel a rendu obligatoire l’état des lieux à l’entrée (et à la sortie). Il peut se faire à l’amiable ou par huissier. Ce document décrit la situation du local : équipements, propreté, éventuelles dégradations.

De plus, il faut annexer certains diagnostics techniques :

  • Amiante (pour les bâtiments antérieurs à juillet 1997)
  • DPE (Diagnostic de Performance Énergétique)
  • État des risques naturels et technologiques (inondations, séismes, etc.)

5. Les obligations respectives du bailleur et du locataire

5.1. Obligations du bailleur

Délivrance : il doit mettre à disposition un local en bon état, prêt à l’usage convenu, et assurer la jouissance paisible (pas d’éviction, pas de travaux non autorisés qui empêchent l’exploitation).

Entretien et grosses réparations : sauf clause contraire, le bailleur prend en charge les gros œuvres (toiture, murs porteurs, etc.) selon la jurisprudence et le Code civil. Les petites réparations sont souvent à la charge du locataire.

5.2. Obligations du locataire

Payer régulièrement le loyer, charges et accessoires convenus.

Respecter l’usage : exploiter le fonds conformément à la destination fixée (restauration, commerce de détail, etc.). Changer d’activité requiert une autorisation ou une procédure de déspécialisation.

Entretenir les locaux : nettoyer, procéder aux réparations locatives, etc.

6. Renouvellement, cession et résiliation du bail commercial

6.1. Le renouvellement : un droit protégé

Le droit au renouvellement est un principe fondamental du statut des baux commerciaux. À la fin du bail (9 ans), le locataire peut demander le renouvellement. S’il est refusé, le bailleur doit verser une indemnité d’éviction qui couvre la perte de la clientèle, voire la valeur du fonds.

Bon à savoir :
le bailleur peut échapper à l’indemnité si le refus se justifie par un « motif grave et légitime » : impayés, dégradations ou non-respect des clauses essentielles.

6.2. Cession du bail ou du fonds de commerce

Le locataire a la possibilité de céder son droit au bail à un tiers. Cela implique que le nouveau venu (cessionnaire) reprend le contrat aux mêmes conditions. Toutefois, certains baux limitent ou interdisent la cession isolée, imposant parfois l’accord du bailleur ou un agrément.

Attention :
cependant, la loi protège la cession du fonds de commerce : même si le contrat mentionne une interdiction de cession, il est en réalité impossible de prohiber la cession du bail lorsqu’elle accompagne la vente du fonds.

6.3. Résiliation et fin de bail

Résiliation triennale : le locataire peut donner congé tous les 3 ans (avec un préavis de 6 mois), sans avoir à se justifier.

Autres cas de résiliation : consentement mutuel, clause résolutoire (impayés, changement d’activité non autorisé…), destruction du local, départ en retraite (sous conditions) ou liquidation judiciaire du preneur.

7. Le bail dérogatoire : une exception plus courte

Pour ceux qui souhaitent un engagement plus court qu’un bail 3 6 9, il existe le bail dérogatoire, parfois surnommé « bail précaire ». Sa durée ne peut excéder 3 ans, et il n’octroie pas le droit au renouvellement ni l’indemnité d’éviction.

Important :
l’intention de conclure un bail dérogatoire doit être claire dès la prise de possession du local. Passé la durée totale de 3 ans, le locataire acquiert automatiquement le statut protecteur du bail commercial.

8. Bail commercial ou bail professionnel : quelles différences ?

Le bail professionnel s’adresse aux professions libérales réglementées ou non (avocats, architectes, consultants…). Il n’est pas encadré par le statut des baux commerciaux.

  • Durée : au moins 6 ans pour un bail professionnel (contre 9 ans pour le bail commercial).
  • Résiliation : libre à tout moment pour le locataire (préavis de 6 mois), alors qu’en bail commercial, la résiliation anticipée est plus restreinte.
  • Renouvellement : pas de droit au renouvellement et donc pas d’indemnité d’éviction en bail professionnel.
  • Activité : le bail commercial ne peut s’appliquer qu’à une activité commerciale, artisanale ou industrielle, tandis que le bail pro vise les activités libérales.

FAQ

1. Comment différencier le bail commercial du bail professionnel ?

Le bail commercial s’applique aux activités commerciales, artisanales et industrielles, pour une durée minimale de 9 ans et confère un droit au renouvellement. Le bail professionnel (6 ans min.) est destiné aux professions libérales et ne donne pas droit à l’indemnité d’éviction.

2. Est-il possible de conclure un bail commercial d’une durée inférieure à 9 ans ?

Oui, mais uniquement via un bail dérogatoire (dit « précaire ») de 3 ans maximum. Au-delà, on bascule automatiquement vers un statut commercial classique. Le locataire ne bénéficie pas des protections majeures du bail 3 6 9 (droit au renouvellement, etc.).

3. Que se passe-t-il si le bailleur refuse le renouvellement à la fin du bail ?

Sauf « motif grave et légitime », il doit verser une indemnité d’éviction, généralement égale à la valeur du fonds de commerce ou au préjudice subi. Sans cela, le locataire peut contester le refus en justice.

4. Quel est l’intérêt du pas-de-porte ?

Le pas-de-porte est une somme versée par le locataire pour accéder à un local bien situé ou à un bail avantageux. Il peut être considéré comme un supplément de loyer (déductible des bénéfices) ou comme une indemnité (non déductible). Il n’est pas remboursé en fin de bail.

5. Peut-on résilier un bail commercial avant 3 ans ?

Hors cas de clause résolutoire ou de résiliation judiciaire (faute du locataire ou accord mutuel), ce n’est pas possible. Le locataire doit attendre la fin de chaque période triennale (à 3, 6 ou 9 ans) pour donner congé sans justifier d’un motif particulier.

6. Est-il obligatoire de passer devant notaire ?

Non, mais c’est fortement conseillé pour sécuriser le bail et lui conférer une force exécutoire en cas d’impayés ou de litige. Un acte authentique chez le notaire rend la procédure plus rapide si le locataire manque à ses obligations.

7. Comment se répartissent les charges dans un bail commercial ?

Depuis la loi Pinel, un inventaire clair des charges et dépenses doit être annexé. Les grosses réparations (sauf convention contraire) demeurent en principe à la charge du bailleur, tandis que les réparations courantes et les charges locatives (eau, électricité, entretien) incombent au locataire.

8. Puis-je céder mon bail à un tiers sans l’accord du bailleur ?

Cela dépend du contrat. Certaines clauses imposent l’accord ou l’agrément du bailleur pour la cession du droit au bail seul. En revanche, pour la cession du fonds de commerce dans sa globalité, la loi protège la transmission, même si le bail contient une clause interdisant la cession.

9. Comment réviser le loyer durant le bail ?

La révision triennale peut être demandée par l’une ou l’autre des parties pour ajuster le loyer à la valeur locative, dans la limite du coefficient d’indexation (ILC, ILAT…). Une clause d’échelle mobile peut aussi fixer une révision automatique.

10. Que faire si je souhaite ajouter une activité complémentaire dans mon local ?

Il faut passer par la déspécialisation. Elle peut être partielle (activité connexe) ou totale (changement d’activité). Le bailleur doit accepter ou refuser selon les termes prévus. À défaut, vous risquez une résiliation anticipée pour non-respect de la destination.

La Redaction Cmb

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