Comment financer son investissement locatif ?

Il est nécessaire de faire le point sur sa situation personnelle et familiale, et son patrimoine actuel avant toute démarche. Alors, comment financer son investissement locatif ? Faut-il investir en cash ou emprunter ? Quels sont les autres modes de financement ? Découvrez comment acquérir un bien immobilier dans les meilleures conditions pour optimiser vos revenus.

Les solutions pour financer un investissement locatif

Le crédit immobilier

L'option la plus courante pour financer son investissement locatif est de contracter un prêt, en passant directement par une banque ou par un courtier en crédit immobilier.

Par ailleurs, il est possible d’emprunter sans apport selon certaines conditions. Il s’agit de la méthode la plus souvent retenue dans le domaine du locatif. En effet, rares sont les personnes qui disposent d’un capital suffisamment important pour investir dans l’immobilier sans aucun recours au prêt bancaire.

Les avantages de cette méthode sont plus nombreux qu’un financement par fonds propres.

Le financement par fonds propres

Vous disposez de capitaux suffisants pour financer un investissement locatif, sans l’aide des banques ? C’est un avantage de taille : vous n’avez pas besoin d’argent pour investir, puisque vous l’avez déjà.

Non seulement, cela vous enlève la part de stress lié à la recherche de financement, mais cela vous garantit également un cash-flow confortable ! En effet, sans le crédit immobilier à rembourser chaque mois, c’est potentiellement plusieurs centaines d’euros de bénéfices que vous percevez chaque mois. Bref, c’est plus simple, plus rapide… et plus intéressant d’un premier abord.

Emprunter pour financer son investissement locatif

Comme évoqué précédemment, acquérir un bien immobilier par fonds propres peut comporter quelques inconvénients. Si cette démarche reste à plébisciter dans le cadre d’un achat en résidence principale, la démarche est différente lorsque l’on souhaite acheter pour louer. Ainsi, financer son investissement locatif avec des capitaux propres vous enlève la possibilité de profiter de l’effet de levier et d'avantages fiscaux.

Les différents crédits pour financer son investissement

Le prêt immobilier classique

Le crédit immobilier dit « classique » est très certainement le plus utilisé ! Si vous réalisez votre tout premier investissement immobilier locatif, il y a fort à parier qu’on vous proposera un prêt amortissable basé sur l’utilisation de vos loyers mensuels pour rembourser vos mensualités.

L’investisseur versera alors chaque mois une partie du capital et des intérêts en fonction du montant emprunté et de la durée du prêt à son organisme financeur. Pour disposer des meilleures conditions d’emprunt, il ne faut pas hésiter cependant à négocier son prêt immobilier lors de l’achat, et à le renégocier dans le futur.

Le crédit à la consommation

Pas forcément recommandable, un crédit à la consommation de type « prêt personnel non affecté » peut aussi être utilisé. S’il offre l’avantage de pouvoir acheter ce qu’on veut sans devoir justifier de l’utilisation des fonds, ses inconvénients sont nombreux dans le cadre du financement d’un achat immobilier.

En effet, son taux d’intérêt est généralement plus élevé qu’un prêt immobilier classique et les garanties sécurisantes de l’achat sont inexistantes (décès, invalidité, perte d’emploi). Avec un prêt personnel non affecté, il est possible d’emprunter jusqu’à 75 000 €, avec une durée de remboursement maximale de 7 ans. Les mensualités à rembourser seraient trop importantes pour ne pas affecter la rentabilité de votre investissement locatif.

Le prêt in fine

Parmi les solutions pour financer son investissement locatif, il existe aussi le prêt in fine. Celui-ci consiste pour l’investisseur à rembourser seulement les intérêts durant toute la durée du prêt.

Une fois le bien financé, la banque demandera alors le remboursement du capital dans sa totalité. Cette méthode a l’avantage d’offrir de faibles mensualités, qui boosteront le cash-flow mensuel. En revanche, il faudra être sûr de pouvoir rembourser intégralement le crédit immobilier à l’échéance, ce qui peut représenter une très grosse somme… Une solution à réserver aux investisseurs chevronnés !

L’avantage fiscal du recours au prêt immobilier

Est-il possible de réduire ses impôts quand on a souscrit un crédit immobilier ? La réponse est oui, dans certains cas. Par exemple, dans le cas de l’investisseur affecté au régime dit « réel », il est tout à fait envisageable de déduire les intérêts liés à l’emprunt immobilier des revenus fonciers. Les frais tels que les frais de dossier, de cautionnement, d’inscription hypothécaire, les commissions et agios bancaires ou encore l’assurance emprunteur sont également concernés par la déduction fiscale… Et cela, sans aucune limite, à partir du moment où il s’agit de les déduire de ses revenus locatifs.

L’intérêt des dispositifs de défiscalisation

Les dispositifs de défiscalisation ne constituent pas un mode en financement en soi, mais ils aident à réduire la facture fiscale. Défiscaliser avec un investissement locatif est indispensable pour optimiser ses revenus locatifs et globaux. Ils ont un impact important sur la rentabilité de votre projet d’immobilier locatif. N’oubliez pas de bien vous renseigner sur les différents dispositifs fiscaux en vigueur avant d’acquérir une location.

Vous savez maintenant par quels moyens financer un investissement locatif, et pourquoi il est notamment intelligent de recourir à l’emprunt bancaire dans ce type de projet.