Pourquoi investir en LMNP ?

Le régime LMNP : de quoi s'agit-il ?

Comme son nom le laisse supposer, le statut LMNP consiste à acheter un bien immobilier (appartement ou maison) pour le louer ensuite comme logement meublé.

Pour bénéficier de ce dispositif, il faut remplir certaines conditions :

• Le logement doit servir d'habitation.
• Il doit comporter les équipements nécessaires à son usage. On doit y trouver notamment des plaques de cuisson et des ustensiles de cuisine, une literie, certains meubles, des rideaux occultants, des appareils électroménagers ou encore un dispositif d'éclairage.
• Les revenus tirés de cette location ne doivent pas dépasser 23 000 euros par an et la moitié des ressources globales du loueur, sur une année.

Dans la plupart des cas, les personnes choisissant le régime LMNP investissent dans une ou plusieurs chambres situées dans une résidence services. Il peut s'agir d'une résidence pour seniors, d'un établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD), d'une résidence étudiante ou encore d'une résidence de tourisme.

Les avantages certains de ce statut

Une gestion plus souple

Compte tenu de la diversité des résidences services, il sera donc facile de trouver des programmes LMNP répondant à vos attentes.

Un autre avantage de ce statut est de vous faire profiter de délais plus intéressants. En effet, la durée minimale du bail de location, pour un logement meublé, est d'un an, contre 3 ans, en règle générale, pour un logement vide. Et cette durée est même ramenée à 9 mois si vous investissez dans une résidence étudiante.

Vous pouvez donc récupérer votre logement plus rapidement et compter sur une plus grande mobilité des locataires. Par ailleurs, le propriétaire d'un logement meublé peut n'adresser son préavis de résiliation au locataire que 3 mois avant la fin du bail, contre 6 mois pour un logement vide.

Enfin, le locataire ne dispose pas, en cas de vente du logement, du droit de préemption reconnu au locataire d'un logement vide.

Des avantages fiscaux notables

Même si le dispositif LMNP permet d'investir dans des logements anciens, il est plus intéressant de miser sur le neuf, pour des raisons fiscales et pour bénéficier d'un bien en parfait état et pourvu de toutes les commodités. Or, il est possible de trouver des logements neufs dans toute la France, et d'y investir par le biais du régime LMNP.

La récupération de la TVA

Il est possible de récupérer la TVA acquittée sur votre achat immobilier, à condition que le logement :

• Soit neuf ou acheté depuis moins de 5 ans.
• Soit situé dans une résidence de services proposant certaines prestations.
• Ne soit pas revendu avant un délai de 20 ans.

Un abattement très avantageux

Vous n'aurez droit à cet abattement que si vous relevez, pour votre imposition, du régime micro-Bic (bénéfices industriels et commerciaux) ou si vous avez opté pour cette solution. Ce régime fiscal s'applique si vos revenus locatifs ne dépassent pas 70 000 euros par an.

S'ils excèdent cette somme, vous serez assujetti au régime réel, que vous pouvez choisir même si vos revenus locatifs ne dépassent pas ce montant.

Le régime micro-Bic vous permet de profiter d'un abattement de 50 % sur vos revenus locatifs, au lieu de 30 % pour un logement vide. Quant à l'abattement s'appliquant aux meublés touristiques, il est passé, en 2023, de 71 à 50 %.

Pour peu que vous dépendiez du régime micro-Bic, vous ne serez donc imposé que sur la moitié de vos revenus locatifs.

D'autres atouts liés à la fiscalité

En tant que loueur en meublé non professionnel, vous avez également accès aux réductions fiscales permises par le dispositif Censi-Bouvard. Cette réduction fiscale peut représenter, sous certaines conditions, 11 % du prix de revient du logement.

Par ailleurs, les contribuables assujettis au régime réel ont la possibilité de déduire de leur impôt l'ensemble des charges relatives à l'achat et à la gestion du bien meublé. Il peut s'agir, par exemple, des frais d'acquisition, des dépenses d'assurance, des intérêts d'emprunt ou de la taxe foncière.

Enfin, il est également possible, en dépendant du régime réel, d'amortir, sur une certaine durée, l'achat du bien ou du mobilier. Ces amortissements spécifiques permettent de réduire l'assiette de l'impôt en tenant compte de la dépréciation progressive du logement ou des meubles.

Un investissement rentable

Miser sur le dispositif LMNP, et investir son argent dans l'achat d'un logement destiné à être loué, est donc une opération très rentable. En effet :

• Elle donne droit, on l'a vu, à de notables avantages fiscaux.
• Elle ne nécessite qu'un investissement modéré, les logements acquis étant, le plus souvent, des chambres, des studios ou des T1.
• Elle se traduit par des revenus substantiels, les loyers des meublés étant plus élevés que ceux des logements vides.