Réaliser un investissement locatif est plus simple qu’il n’y paraît. C’est à la portée de tout monde. Cependant, il ne suffit pas d’investir son argent dans la pierre pour espérer gagner rapidement beaucoup d’argent. De nombreux éléments sont à prendre en compte dans le domaine de l’immobilier locatif. La situation géographique du bien ou sa surface sont effectivement des points importants à regarder avant d’acheter. Mais ce n’est pas tout. Vous devez également mettre en place une stratégie locative. Allez-vous louer votre bien à l’année ou faire de la location saisonnière ? Ces deux options offrent des avantages différents. Voici nos conseils pour vous aider à avancer dans votre réflexion.
Que privilégier entre location à l’année et location saisonnière pour un investissement locatif réussi ?
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Immobilier locatif : la location meublée à l’année
Les charges courantes réglées par le locataire
En général, opter pour la stratégie de location à l’année coûte moins cher. Et ce, pour plusieurs raisons. Pour commencer, la loi du 6 juillet 1989 permet au propriétaire de se décharger des frais liés à la consommation d’eau, d’électricité ou encore de chauffage.
Le locataire paie ainsi lui-même toutes ses charges, ainsi que les frais d’enlèvement des ordures ménagères et d’entretien des parties communes. Par ailleurs, il s’occupe également de régler la taxe d’habitation. Une sacrée économie pour le propriétaire-bailleur !
Des plus gros risques d’impayés mais plus de stabilité
Avec la location longue durée, le risque d'impayés est plus fort, parce que les locataires payent au mois et qu’ils occupent le logement pour une durée importante. Pourtant, si le locataire est bien choisi, la stabilité des revenus est très intéressante. Vous n’avez pas à chercher régulièrement un locataire, vous perdez moins de temps en gestion locative, pas d’irrégularité dans les loyers (si votre locataire est bon-payeur).
Immobilier locatif : la location saisonnière
Une rentabilité souvent plus intéressante selon la localisation du logement
Le bien que vous visez se situe dans une zone très touristique, de type grande ville ou station balnéaire ? La location saisonnière est une stratégie à envisager sérieusement car elle peut rapporter bien plus que la location longue durée. Par exemple, à Paris, une location saisonnière est plus rentable qu’une location à l’année à partir de 126 nuits par an.
D’ailleurs, depuis plusieurs années, une baisse d’environ 30% des locations longue durée à Paris, Bordeaux et Lyon a été constatée. Cela s’explique notamment par l’émergence des plateformes telles que Airbnb ou Booking. Attention néanmoins, dans les zones touristiques (comme les bords de mer et la montagne), la météo peut avoir un impact sur le taux d’occupation du bien et donc, et donc sur sa rentabilité.
Des contraintes administratives
Il faut généralement plus de conditions pour louer un bien en saisonnier dans la légalité. On assiste effectivement à un durcissement des règles qui encadrent la location touristique. On l’a vu plus haut, pour que votre bien soit rentable, à Paris en tout cas, votre location doit être occupée plus de 120 nuits par an.
Mais à partir de ce seuil, dans le cas ou l’appartement que vous allez acheter est considéré comme votre résidence principale, l’administration fiscale considère qu’il s’agit d’un hébergement de tourisme et exige certaines démarches administratives (enregistrement auprès de la mairie, compensation financière, autorisation de changement d’usage…).
Selon la ville où se trouve votre logement, cette réglementation influera beaucoup sur son potentiel de rentabilité. C’est pourquoi il est indispensable de bien vous renseigner avant d'opter pour cette option, aussi rentable qu’elle puisse être par la suite.
Un temps de gestion plus important
Effectivement, le turn-over des locataires est par définition bien plus important que pour de la location longue durée. Ce qui implique beaucoup plus de temps de gestion.
Entre les états de lieux d’entrée et de sortie, le ménage, les envois de contrats de location (etc), vous risquez de faire pas mal d’allers-retours entre chez vous et votre location. Et dans le cas où vous n’habitez pas à côté, il vous faudra déléguer la gestion locative, ce qui représente un coût supplémentaire.
Des coûts plus importants mais déductibles
Avec une location touristique de courte durée, les frais à la charge du propriétaire-bailleur sont plus nombreux. Les changements réglementaires liés à la location saisonnière oblige le propriétaire-bailleur à aménager davantage son logement, par rapport à une location classique. Et c’est aussi à lui que revient le règlement des charges courantes du bien (eau, électricité, lavage du linge, conciergerie, chauffage, charges de copropriété, etc).
Immobilier locatif : les avantages fiscaux des meublés
Que votre stratégie soit de louer à l’année (en meublé) ou de façon saisonnière, il faut savoir que vous pourrez obtenir des avantages fiscaux dans tous les cas. Les revenus générés par une location meublée sont considérés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), et non comme des revenus fonciers. Ce qui veut dire qu’il est possible de se faire exonérer fiscalement d’une partie de ses revenus locatifs. Il suffit de choisir le bon statut (micro-BIC ou au réel) à partir de ses calculs de rentabilité !
Comme vous le voyez, les deux options d’investissement n’offrent pas les mêmes avantages. En fonction de différents paramètres, vous aurez donc plus intérêt à choisir l’une ou l’autre de ces solutions. Sachez également qu’il existe une alternative : celle de mixer les deux solutions, en louant quelques mois de l’année en longue durée (type location étudiante) et le reste, en location courte durée (sur des périodes plus touristiques, comme en été, par exemple).