Qu’est-ce que la location-accession et comment ça fonctionne ?

Définition de la location-accession

Qu’est-ce que la location-accession ?

Ce terme désigne un contrat permettant à l’usager d’un logement de l’acheter. Auparavant, il est locataire et jouit durant une période du bien. Le propriétaire et l’occupant déterminent ce laps de temps au moment de la signature dudit contrat. Ainsi, le logement peut être :

• un appartement ;
• une maison ;
• un immeuble à usage d’habitation ;
• ou un immeuble mixte.

En pratique, vous louez durant quelques années le logement, puis vous décidez de lever ou non l’option d’achat. Le contrat se passe donc en deux temps.

La première étape consiste en la signature de location-accession. Si la période de jouissance, qui peut durer entre un et cinq ans, se passe bien, la seconde étape correspond au contrat de vente définitif.

La différence entre la location-accession et d’autres formes de logement

Lors d’une location classique, vous payez un loyer au propriétaire ou l’agence immobilière qui gère le logement. Vous n’avez aucun droit de propriété sur le bien, à court et moyen terme. Si vous souhaitez accéder à la propriété classique, vous payez le prix total du bien. Généralement, vous souscrivez à un prêt bancaire. Cela engage des frais et des risques.

Grâce à la location-accession, les personnes qui ne peuvent acheter immédiatement un logement peuvent économiser une partie du loyer et se construire un apport personnel. Cependant, il existe des contreparties.

Les avantages de la location-accession

Les bénéfices pour le propriétaire-vendeur

La grande spécificité de ce contrat demeure dans la période de jouissance. En effet, le futur acquéreur reste locataire. Il verse une redevance, qui peut s’apparenter à un loyer. De plus, l’accédant doit s’acquitter des charges prévues, comme dans une location classique.

Les bénéfices pour le locataire-accédant

La location-accession offre de nombreux avantages pour l’accédant. C’est une opportunité pour les foyers à faibles revenus qui souhaitent acheter. Parmi les garanties du contrat, il y a :

• la garantie d’être relogé ;
• la garantie de rachat face aux imprévus (accidents, divorce), dans les 15 ans qui suivent le contrat de vente ;
• un taux de TVA réduit de 5 %.

Le fonctionnement de la location-accession

Le contenu du contrat de location-accession

Ce document est strictement encadré par la loi. La signature se fait devant le notaire. Même si la prestation peut sembler coûteuse, il s’agit d’une protection en cas de litige. Cet acte notarial doit comporter certaines mentions obligatoires.

Le contrat doit contenir des informations détaillées sur le bien : description, surface, type, nombre de pièces, et spécificités techniques. Il doit également préciser le prix de vente, les conditions de paiement, la possibilité de révision de prix, et l’usage de prêts. La date d’occupation du bien et le délai pour exercer l’option d’achat doivent être clairement indiqués.

Sont également inclus les détails sur la redevance : montant, modalités de paiement, et ajustements éventuels. De même, il faut spécifier les charges prévues, leur répartition entre le locataire et le propriétaire. Les assurances associées au contrat et à la location doivent être clairement mentionnées.

Le contrat doit également préciser la garantie de remboursement ou d’achèvement, ainsi que les conditions de résiliation anticipée, y compris les indemnités en cas de résiliation ou les sommes remboursées si la propriété n’est pas transférée. Enfin, une clause indiquant qu’il n’y a pas de droit au maintien dans les lieux en cas de résiliation du contrat ou de non-exercice de l’option d’achat est essentielle.

Le processus d’achat de la propriété

Comme nous l’avons mentionné précédemment, l’achat se déroule en deux parties : la période de jouissance et la période d’exercice de l’option. Cette dernière arrive à la fin de la période de jouissance. L’accédant choisit ou non d’acheter. Il peut choisir d’exercer l’option d’achat à tout moment.

Cependant, si aucune décision n’est prise trois mois avant la fin du contrat, le propriétaire est tenu de demander formellement à l’accédant de se prononcer. Dans le cas où le propriétaire ne souhaite pas vendre, il doit en avertir le locataire trois mois avant et s’acquitter d’une indemnité de 3 % du prix de vente.

L’accès au prêt social de location-accession

En signant ce contrat, vous pouvez bénéficier d’un prêt spécifique, le prêt social de location-accession (PSLA). Ce prêt n’est pas obligatoire, mais il est souvent sollicité par la majorité des accédants à faible revenu. Cependant, l’accès à ce prêt est limité par la loi, notamment en fonction du revenu du ménage, du nombre de personnes dans le foyer et de la zone géographique du bien.

Le montant maximal du prêt ne peut excéder 40 000 euros, soit jusqu’à 40 % du coût total du bien, à l'exception des ventes HLM. Le taux d’intérêt appliqué est de 1,5 %. Quant à la durée de remboursement, bien que flexible, elle ne peut dépasser 25 ans au maximum.

Le PSLA est initialement accordé au bailleur puis transféré au locataire-accédant lors de l’exercice de l’option d’achat. Par conséquent, un particulier peut effectivement recourir à un PSLA s’il signe une convention et obtient une approbation préfectorale.

Les obligations légales et contractuelles de la location-accession

Les obligations du locataire-accédant

En tant qu’accédant, vous avez des obligations une fois le contrat signé. Vous devez verser une redevance qui se compose de deux fractions.

• La première, locative, est semblable à un loyer pour l’utilisation du bien. Si vous ne levez pas l’option d’achat, cette fraction est conservée par le propriétaire.
• La deuxième, la fraction acquisitive, correspond à une avance sur le prix de vente du bien, qui vous sera remboursée si vous ne finalisez pas l’achat.

Si le bien se situe dans une copropriété, vous serez également tenu de payer votre part des charges de copropriété. Le propriétaire de l’appartement que vous envisagez d’acheter détient une quote-part de la copropriété, que vous devrez assumer. Cependant, vous aurez également certains droits, comme celui de participer aux assemblées générales organisées par le syndic.

Les obligations du propriétaire-vendeur

Le contrat de location-accession engage également le propriétaire du bien à certaines responsabilités. Il doit garantir la disponibilité du logement jusqu’à l’exercice de l’option d’achat. De plus, il est tenu de prendre en charge les travaux majeurs de réparation.

Enfin, il doit se substituer à vous pour le règlement des charges de copropriété si vous ne les payez pas. Cependant, il convient de noter que si vous ne vous acquittez pas de votre part des charges en tant qu’accédant, le contrat peut être résilié. De plus, vous pourriez être redevable d’une indemnité allant jusqu’à 2 % du prix de vente.

En résumé :

• La location-accession permet d’accéder à la propriété de manière progressive.
• Le vendeur et l’accédant ont tous deux des obligations.
• À la suite de la période de jouissance, le locataire-accédant peut lever ou non l’achat.
• Dans le cadre de ce contrat, le locataire peut bénéficier d’un prêt conventionné, le Prêt Social Location Accession.